2018-02-09-Plaatje.jpg

09 februari 2018: Vrijheid van uittreding uit coöperatie

De eigenaar van een winkel (een fietsenmaker in Groningen) was bij zijn aankoop verplicht lid geworden van een coöperatie. Een coöperatie is een soort vereniging. Daardoor was hij gebonden aan de regels over bijdrage in de kosten en openingstijden. Volgens de Rechtbank Noord-Nederland stond het de eigenaar vrij om zijn lidmaatschap van de coöperatie met alle daaraan verbonden verplichtingen op te zeggen “tegen het einde van het boekjaar volgend op dat waarin wordt opgezegd”. Ook de betalingsverplichtingen eindigden, omdat de aard en omvang van die verplichtingen niet concreet in de statuten van de coöperatie waren vermeld.

Wilt u ook een coöperatie, of een vereniging oprichten, neem dan contact met Notaris Koene op over de mogelijkheden.

korting2

Lagere kosten nu voor meer hypotheekakten met KIK

Een belangrijk deel van de kosten van hypotheken bestaat uit leges voor het kadaster. Het kadaster geeft € 65 korting als het bepaalde soorten hypotheken betreft: de “KIK-akten”. Die korting ziet u terug in het eindbedrag van uw afrekening van notaris Koene.

U kon deze korting al krijgen voor hypotheken van Rabobank, ABN AMRO (AAB, Florius en MoneYou), ING en Westland Utrecht. Vanaf 21 maart 2016 kan notaris Koene de korting bovendien geven voor hypotheken van AEGON, BLG, Obvion, Regiobank en SNS.

Daarmee heeft u bij notaris Koene het optimale tarief voor uw hypotheek van bijna alle Nederlandse hypotheekverstrekkers.

Overdracht van huis

Overdracht van huis met kwijtschelding van de koopprijs is voordeliger geworden

Tot 26 februari 2016 oordeelden de Rechtbank en het Hof dat alleen de WOZ-waarde van het huis bepalend is voor de schenkbelasting. Nu heeft de Hoge Raad anders beslist. Hierdoor wordt overdracht van een huis aan een kind voordeliger.  

Wordt een huis voor de werkelijke, getaxeerde waarde verkocht, dan is er geen schenking en dus ook geen schenkbelasting. Maar zelfs als aansluitend een deel van de koopprijs wordt kwijtgescholden, doet de WOZ-waarde er volgens de Hoge Raad niet toe. Immers is niet het huis geschonken, maar geld.

Omdat er wel een samenloop is, mag de meeste overdrachtsbelasting wel worden afgetrokken van de schenkbelasting.

Opening van zaken over oude schenkingen

Opening van zaken over oude schenkingen

Als er ruzie is bij de afwikkeling van een nalatenschap, is het van belang wie wat precies mag weten. Wie erfgenaam is of recht heeft op een legitieme portie, heeft er recht op alle beschikbare informatie te krijgen van degene die de boedel afwikkelt. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op de laatste dag van 2013 uitgemaakt, dat ook wie niet als erfgenaam of legitimaris recht krijgt op een breukdeel van de nalatenschap, het recht op informatie heeft. Dit recht geldt ook voor alle eventuele schenkingen die vroeger zijn gedaan.

Een moeder had in haar testament haar ene kind benoemd tot executeur en aan haar andere kind in plaats van zijn erfdeel een geldlegaat ter grootte van zijn kindsdeel nagelaten. De executeur moest volledige opening van zaken geven. Zou dat geldlegaat gemaakt zijn voor een vast bedrag, dan zou dat andere kind niet automatisch recht hebben op alle beschikbare informatie. Laat als het u aangaat voor alle zekerheid uw testament er nog eens door de notaris op doorlezen.

(achtergrond: Door een kind de positie van erfgenaam af te nemen en in geld te compenseren, dacht de moeder het verleden te hebben toegedekt. Doordat het geldbedrag echter weer de uitkomst van een na haar overlijden te maken rekensom zou zijn, kan het kind via deze achterdeur alsnog volledig inzicht krijgen. Al dan niet via de rechter kan hij nu zijn gelijk gaan halen.)

basistarief

Wat is het basistarief in een offerte van de notaris?

De Kamer voor het notariaat heeft op 20 oktober 2015 de opvatting van het Hof over offertes uit 2013 herhaald. De declaratie mag niet worden verhoogd voor “werkzaamheden die op het moment van het aannemen van de opdracht door de notaris wel redelijkerwijze te voorzien waren”, met als gevolg “dat de notaris vóór het uitbrengen van een offerte enig onderzoek zal moeten verrichten”.

Let wel: een advertentie of algemene prijsvermelding is nog geen offerte.

Een scherp prijzende notaris gaf in offertes een basistarief op en voor extra werk werden opslagen gerekend. Dat mocht voor het opvragen van een akte bij het kadaster. Ook mochten kosten voor een gesprek worden gerekend over speciale wensen voor een testament.

Welke bank een hypotheek verstrekt, is bepalend voor de kadasterkosten. Dat kan vooraf worden onderzocht. Ook het verrekenen van kosten van tussenpersonen en uit meer personen bestaande verkopers of kopers moet onder het basistarief vallen. En opslagen voor meerwerk mogen niet onevenredig hoog zijn.

Horeca is geen winkel

Horeca is geen winkel

In november 2015 heeft de rechtbank Noord-Holland de eigenaar van een deel van een appartementengebouw ongelijk gegeven.

Dat deel was bestemd als “winkel”. De eigenaar wilde er een shoarmazaak vestigen. Volgens de vereniging van eigenaars viel de vestiging van horeca niet onder de oorspronkelijke bestemming als winkel.

Dit laat het belang zien van een goed doordachte akte van splitsing in appartementsrechten. Notaris Koene is uw specialist voor splitsingsakten.

Scheiden en de bank

Scheiden en de bank

Door de gedaalde huizenprijzen komen scheidende paren nog maar moeilijk van hun woninghypotheek af. Wil één van beiden de gehele woning op naam krijgen, dan is de medewerking van de bank vaak een probleem. Vooral als de andere partner uit de aansprakelijkheid ontslagen wil worden, blijken banken vaak zeer terughoudend te zijn.

Al per 1 januari 2013 werden in de wet Inkomstenbelasting voor een nieuwe “eigenwoningschuld” extra vereisten ingevoerd. Alleen van een “eigenwoningschuld” is de (hypotheek)rente aftrekbaar. Bij de verkrijging van de “eigenwoning” moet met de bank een aflossingsschema worden overeengekomen en die aflossingen dienen ook daadwerkelijk plaats te vinden. Bij toedeling van de woning wordt de halve “eigenwoning” verkregen. Als daar tegenover ook de partners helft van de bestaande (hypotheek)schuld wordt overgenomen, zal die helft van de lening aan de nieuwe vereisten moeten voldoen. Anders is de rente niet aftrekbaar.

Als de bank weigert mee te werken aan het sluiten van een nieuwe leenovereenkomst voor die helft van de woning, ontstaat een fiscaal probleem. Om verstandig te scheiden is deskundig advies van de notaris nodig. Notaris Koene is de deskundige die deze en andere problemen van de scheiding doordacht en duidelijk voor u helpt op te lossen. Voor een scheiding is een informatief gesprek altijd zinvol.

dan ook geen hypotheekrente-aftrek

Geen eigenaar, dan ook geen hypotheekrente-aftrek

Het Hof in Den Haag bevestigde op 9 april 2014 dat alleen een eigenaar recht heeft op hypotheekrente-aftrek voor de Inkomstenbelasting (box 1). In dit geval ging het om twee onder één kapwoningen, waar twee zussen woonden. Elk woonde in één huis, maar slechts één van hen was eigenaar van beide huizen. De hypotheekschuld waren ze samen (hoofdelijk) aangegaan.

Voor de zus die eigenaar was, was slechts het door haar bewoonde huis de “eigen woning”, waar hypotheekrente-aftrek voor werd toegestaan. Het ander huis was voor haar een tweede woning (box 3). De andere zus kon geen rente aftrekken, om het huis waarin zij woonde voor haar geen “eigen woning” was.

Hoe het zou zijn als de tweede zus 1% mede-eigendom zou krijgen, zal uit verdere rechtspraak blijken. Volgens het Burgerlijk Wetboek heeft een mede-eigenaar (van de twee huizen) namelijk het recht op gebruik van het geheel, dus ook op het gebruik van één huis.

Wat is uw situatie? Bespreek met notaris Koene wat het best geregeld kan worden.

De geërfde vordering van de kinderen op de weduwe en de WOZ-waarde van de woning

De geërfde vordering van de kinderen op de weduwe en de WOZ-waarde van de woning

De Hoge Raad heeft op 11 april 2014 uitgemaakt dat ook de kinderen het recht hebben de WOZ-waarde van de woning opnieuw te laten vaststellen. Dat is van belang voor de vorderingen die kinderen volgen de “wettelijke verdeling” krijgen op de weduwe of weduwnaar van hun overleden ouder. Overlijdt de ene ouder, dat mag volgens de wet zijn of haar echtgenoot “in de spullen blijven zitten”. De erfenissen van de kinderen bestaan dan slechts uit een geldvordering, die zij normaal pas na het overlijden van de weduwe of weduwnaar kunnen opeisen.

Eerder werd een verzoek van een kind om een nieuwe vaststelling van de WOZ-waarde nog consequent afgewezen. Het kind werd immers niet de nieuwe eigenaar. Voor de Hoge Raad gaf het belang van het kind echter de doorslag. De erfbelasting (voorheen: successierecht) van het kind wordt namelijk vastgesteld op basis van die waarde. Overigens is het de weduwe of weduwnaar die op grond van de “wettelijke verdeling” die belasting moet afdragen en kan een lager vastgestelde waarde van de woning ook een lagere vordering van de kinderen tot gevolg hebben.

Dit soort situaties ontstaan vooral als het gaat om een weduwe of weduwnaar die niet de eigen ouder van het kind is, maar een stiefouder.

Wat is uw situatie? Bespreek met notaris Koene wat het best geregeld kan worden.

niet schenken aan de curator

Niet schenken aan de curator

Vanaf 2014 worden strenge kwaliteitseisen gesteld aan professionele curatoren, bewindvoerders en mentoren.

Daarnaast is voor bij is nu ook bepaald, dat een curator, bewindvoerder of mentor – behalve een vergoeding voor zijn werk – niet persoonlijk van zijn taak mag profiteren. Dat mag ook niet indirect, bijvoorbeeld via een opdracht aan een gelieerde dienstverlener. Hij of zij mag geen giften krijgen uit het beheerde vermogen. Zelfs het zonder bevoordeling kopen van goederen uit het vermogen is verboden. Ook mag niet via een testament worden geprofiteerd.

Dit kan een belemmering zijn om een familielid te laten benoemen tot curator, bewindvoerder of mentor. In bepaalde gevallen kan het immers nodig zijn om het beheerde vermogen aan familie over te dragen, tijdens leven of na het overlijden. Te denken valt aan een huis of een aandeel daarin. Ook kan het fiscaal of uitkeringstechnisch voordelig zijn om schenkingen te doen uit het beheerde vermogen. Door deze nieuwe regel kan dat worden belemmerd.

Notaris Koene en zij team hebben uitgebreide ervaring als bewindvoerder en curator.